SAREC INSIGHTS · 判断框架
拿到一个美国房产项目，你应该问哪5个问题？
SAREC整理的实战初判框架。用公开信息完成第一轮筛选，再决定是否值得深入尽调。
JUDGMENT FRAMEWORK / 5 DIMENSIONS / INITIAL SCREENING
先做结构化初筛，再决定是否进入深度尽调
这个框架是初筛工具，不是最终决策依据。通过初筛的项目，还需要专业律师和财务顾问做完整尽调。但用这5个维度做第一轮筛选，至少能淘汰掉70%的问题项目。
维度1：开发商历史项目记录
要查的问题：这家开发商过去5年完成了多少个类似项目？有没有按时交付？有没有超预算？有没有未决诉讼或SEC调查记录？
查找方法：美国各州的法院公开记录（Pacer等系统）、USCIS对EB-5区域中心的监管记录、LinkedIn + Google搜索关键人员背景
红旗信号：开发商无法提供已完成项目列表，或已完成项目寥寥。
维度2：土地与许可状态
要查的问题：土地是否已经完成产权清晰的收购？开发许可（Entitlement）处于哪个阶段？分区是否支持目标开发类型？
红旗信号：土地仍在谈判中，或开发许可尚未启动，但项目已在推进资金安排。
维度3：财务结构合理性
要查的问题：项目总投资的资金来源构成（自有资金/银行贷款/EB-5/其他）？GP的资金投入比例？（低于10%需警惕）优先回报给谁？回报率假设是否现实？
红旗信号：GP几乎无自有资金投入，全靠LP承担风险。
最容易被忽视的是维度3（财务结构）。很多投资人看了区域、看了渲染图，就被吸引了。但真正决定你能不能拿到回报的，是合同条款里的分配结构。把协议发给一个不认识项目方的独立律师，让他用5分钟告诉你“这个结构对LP公平吗”。
花2小时做初判，可能省下几年的麻烦。这个框架的目的不是让你更复杂，而是让你更快找到真正值得深入看的项目。
委托SAREC做风控尽调维度4：市场可行性
要查的问题：项目所在区域的可比项目（Comps）近期成交价是多少？项目的销售/租金假设是否与市场数据匹配？开发完成后的出售对象是谁？
查找方法：Zillow、Redfin、CoStar可查可比数据；LA County Assessor可查区域历史成交
红旗信号：财务模型使用的售价/租金假设明显高于近期Comps。
维度5：退出机制
要查的问题：项目计划的退出时间线是多少？是出售、再融资还是持有出租？如果项目延期，LP的权利是什么？
红旗信号：退出机制模糊，或合同中没有针对延期的处理条款。
初判结论标准
- 5个维度全部通过：进入深度尽调
- 3-4个通过：有条件推进，重点关注未通过维度
- 2个以下通过：建议放弃
重要说明
本文仅供一般信息参考，不构成投资建议、证券发行、法律意见、税务意见、移民建议或任何收益承诺。项目初筛、尽调、投资判断、合作结构、税务、贷款、保险和跨境交易均涉及复杂风险。具体事项应结合项目资料、合同文件和相关持牌或专业人士意见审慎判断。
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